El método Manolo

Calculadora de la tasa de riesgo inmobiliaria

¿Por qué no vale lo mismo un 3º sin ascensor en la capital que en el pueblo? POR EL RIESGO.

La tasa de riesgo es lo que define si una inversión vale o no la pena. Introduce los datos del inmueble y descubre el precio máximo que deberías pagar por él.

Este es nuestro método para tasar ese riesgo: se apoya en datos de mercado, pero sigue siendo, como toda medida de riesgo, una valoración con un punto de subjetividad. Úsalo como guía, no como verdad absoluta.

1. Características del inmueble

¿Capital de provincia?No estar en capital de provincia suma +2,00% a la tasa de riesgo (menor liquidez de mercado).PlantaSin ascensor, cada planta por encima de la 1ª suma riesgo: 2ª +0,50%, 3ª +1,50%, 4ª o más +2,50%. La 1ª planta nunca penaliza.¿Tiene ascensor?Con ascensor, el riesgo de planta queda neutralizado a partir de la 2ª (no suma ni resta). En la 1ª planta el ascensor no tiene impacto.Nº de habitacionesMenos habitaciones, más riesgo: de -1,00% (4 o más habitaciones) a +1,50% (1 habitación).¿Necesita reforma?Cuanta más reforma necesite, mayor riesgo: de -1,00% (no necesita) a +2,00% (mucha reforma).Toxicidad (subjetivo, opcional)Palanca subjetiva tuya: de -0,50% (buena oportunidad) a +1,50% (muy grave).

Coste estimado de la reforma (€)Se suma al coste total del proyecto, pero no tributa ITP: se descuenta del presupuesto antes de calcular el precio máximo a pagar al vendedor.

2. Datos económicos

Alquiler mensual probable (€)Gastos anuales operativos a cargo del propietario (€) — IBI + comunidad + reparacionesITP aplicable (%)Notaría + inmobiliaria (%)

Resultado

Tasa base de mercadoEsta tasa no es fija: se mueve sobre todo con los tipos de interés. Cuando el precio del dinero sube, sube también la rentabilidad mínima que debe exigirse a cualquier activo con riesgo, un piso incluido. Manolo piensa que si un bono del Estado a largo plazo o una letra del Tesoro te dan más rentabilidad que ese piso, sin exigirte reformas, inquilinos que no pagan u okupas, mejor cómprate el bono.: 5.78% · actualizada 31/8/2026

Capital de provincia0.00%
Planta + ascensor0.00%
Nº de habitaciones0.00%
Necesidad de reforma0.00%
Toxicidad0.00%

Tasa de riesgo total5.78%

Ingresos netos anuales6600 €

Precio máximo (coste total)

114.187 €

Máximo a pagar al vendedor

Sin incluir reforma, ITP, inmobiliaria, notaría

101.050 €

💬 Manolo dice:

Sí, lo sé. Según estos cálculos, prácticamente no hay ningún activo a la venta a este precio. Pero Manolo dice que este es el precio al que un inversor debería comprar. Manolo seguiría buscando más activos hasta encontrar uno que encaje. No obstante, Manolo, alguna vez, esto también se lo salta.

ITP (10%)10.105 €
Notaría + inmobiliaria (3%)3032 €